FAQ

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1- Quel est le processus d’achat d’un bien immobilier au Royaume Uni ?

Quel est le rôle d’une agence immobilière ? (Nicholas F, property finder)

Une agence immobilière au Royaume-Uni représente les intérêts du vendeur du bien résidentiel, qu’il s’agisse de la cession d’une maison ou d’un appartement.  Dans la plupart des cas, l’agence immobilière procède à une valorisation du bien immobilier et détermine...

What is the role of a real estate agency ? A real estate agency (or simply estate agency) in the UK acts for the vendor/seller of a residential property, be it a house or flat in the sale of that property. The agency would normally be invited to evaluate the property...

Les conditions de la vente avec le vendeur avant de mettre le bien sur le marché en vue de réaliser la cession. L’agence immobilière pourra agir soit à titre exclusif (on parle alors d’agence unique ou de « sole agency »), soit en concurrence avec d’autres agences immobilières (agences multiples) pour une durée minimale.  Une fois le ou les acheteurs identifiés, l’agence immobilière est responsable de la négociation et essaiera d’atteindre le meilleur prix possible pour son client, à savoir le vendeur. Enfin, l’agence immobilière va superviser la partie plus juridique de la vente de façon à garantir le bon déroulement de la vente, à savoir la signature des contrats entre l’acheteur et le vendeur, et la finalisation de la vente.

...agree the terms of the sale with the vendor and then proceed to market the property in order to achieve a sale. The agency will either act exclusively for the vendor (‘sole agency’) or in conjunction with other estate agencies (‘multiple agency’) for a minimum period of time. Once they have identified a suitable buyer or buyers, they will negotiate with the buyer in an attempt to secure the best price for their client, the vendor. They will then oversee the legal process of the sale, ensuring both the vendor and buyer arrive at exchange of contracts and then on to completion of the sale.

Quel est le rôle d’un property finder ? (Nicholas F, property finder)

Un chasseur immobilier au Royaume-Uni (aussi appelé agent de recherche de biens) agit uniquement pour l’acheteur. Son rôle est...

What is the role of a property finder ? A property finder (or buying/search agent) in the UK acts solely for the buyer in the above process. Their role is...

...d’identifier les biens immobiliers, qu’ils soient déjà sur le marché ou en dehors du marché, conseiller sur le meilleur prix à l’achat pour garantir la transaction et assister le notaire tout au long de la transaction de façon à faciliter le succès de la transaction. Une fois l’accord sur le prix obtenu, le chasseur immobilier va superviser le processus d’achat, en collaboration avec le notaire, l’expert immobilier (« surveyor ») ou tout autre partie tiers.

...to locate suitable properties for buyers, on market or off-market, to advise and negotiate the best price for the buyer, to secure the property for them and to help the solicitor throughout the transaction to enable a successful outcome. Once a price has been agreed, they will oversee the buying process ; liaising with solicitors, surveyors and any other relevant 3rd parties to advise the buyer on the property they are buying.

Commission : entre 1% et 2.5% + frais de recherche pour 6 mois entre 0 et 2000£

Quel est le rôle d’un solicitor ? (Tracey C, solicitor)

Son rôle est de traiter tous les aspects juridiques d’une transaction immobilière, qui incluent...

What is the role of a solicitor? A solicitor/conveyancer’s role is to take care of all legal aspects of moving house, which include...

a)         Effectuer des recherches juridiques

b)        Vérifier le titre de propriété et droits relatif au bien immobilier

c)         Effectuer toutes les démarches nécessaires suites à la finalisation de la vente, notamment le paiement des droits d’enregistrement et inscription au cadastre.

...

a)         carrying out searches

b)         Investigating the legal title, rights etc. in relation to the property

c)         Dealing with the post completion requirements including payment of stamp duty and registration at the Land Registry.

Quel est le rôle d’un surveyor ? (Tracey C, solicitor)

Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier, vous êtes tributaires de vos propres analyses/ enquêtes, et il est aussi très recommandé de...

What is the role of a surveyor?  When purchasing a property you are purchasing subject to your own inspection/survey and it is therefore strongly recommended that...

...faire appel à un expert immobilier qui réalisera une expertise confirmant l’état actuel de la propriété en question. Après l’échange, il n’y a plus de recours possible contre le vendeur eu égard aux défauts du bien immobilier.

Il est important de réaliser qu’une expertise simple réalisée par l’emprunteur n’est rien d’autre qu’une valorisation en vue d’obtenir un prêt hypothécaire, une visite du bien de façon à déterminer le montant et les termes du prêt bancaire ; cette expertise ne cherchera pas à révéler d’éventuels défauts dans la structure du bien. Pour obtenir cette information indispensable, vous aurez besoin de l’avis d’un expert indépendant qualifié appelé aussi surveyor avant de signer votre contrat de vente. Il existe deux types d’expertise, le rapport pour l’acheteur (« Homebuyer’s Report ») et l’expertise complète (« Building Survey »).

Homebuyer’s Report : cette expertise est conçue de manière à réduire les coûts, et est l’option souhaitable si vous cherchez à acheter un bien conventionnel dans un état raisonnable et relativement récent, c’est-à-dire construit lors des 30 dernières années.  Cette expertise se concentrera sur les problèmes à résoudre de façon urgente et qui peuvent avoir un impact sur la valeur du bien.

Building Survey : cette expertise convient à tout type de biens résidentiels et donne une image complète de l’état du bien immobilier. En raison du plus grand niveau de détails et de l’analyse plus approfondie, ce type d’expertise est plus cher. Ce type d’expertise est particulièrement recommandé lors d’achat de biens atypiques qui a fait l’objet de modifications successives importantes, si le bien est vieux et nécessite des travaux importants ou si vous projetez des travaux de conversion ou de rénovation.

...you arrange for a survey to be carried out prior to exchange of contractsto ascertain the current state and condition of the property.  Once contracts are exchanged there is no recourse against the seller in respect of any defects revealed.

It is important to realise that a basic survey carried out on behalf of a lender is simply a mortgage valuation, a property inspection to establish the amount and terms of the loan.  This survey will not point out any structural defects.  To obtain this vitally important information you need to get a professional opinion by commissioning a chartered surveyor before you sign any contract.

There are two main types of survey – the Homebuyer’s Report and the ‘Building Survey

Homebuyer’s Report : This type of survey is designed to keep costs to a minimum and is likely to be the best choice if the property you are buying is conventional in type and construction, is apparently in reasonable condition and built within the last 30 years.  The survey focuses on defects and problems that are urgent and likely to have an effect on value.

Building Survey : This type of survey is suitable for all residential properties and provides a full picture of the property’s construction and condition.  Because the level of detail is higher that the Homebuyer’s Report, a Building Survey is more expensive.  This type of survey is recommended when a  property is of an unusual construction or has had extensive alterations, if it’s old, in need of serious structural repair or if you’re planning a major conversion or renovation.

A partir de quand mon offre est retenue ? (Nicholas F, property finder)

Une fois que le prix du bien offert par l’acheteur a été validé par le vendeur, l’offre est acceptée, mais le vendeur n'est pas engagé. Il est important que cet accord comporte...

When is my offer accepted ? Once your buying agent has negotiated a sum of money agreeable to both you and the vendor, the offer is then deemed to be accepted. It is important that this agreement includes...

...une période d’exclusivité, typiquement de 2 ou 3 semaines, pendant laquelle nul autre ne pourra chercher à acheter le bien immobilier en question et soumettre une offre.

...a period of time exclusive to you, to enable you to try to buy the property without another party trying to buy the property instead. This would normally be 2-3 weeks, but can be shorter if there is a lot of competition for the property.

A partir de quand suis-je engagé avec le vendeur ? (Tamara C, property finder)

Lorsqu’un accord préalable sur le prix est obtenu entre l’acheteur et le vendeur, c’est accord n’est pas contraignant jusqu’ à tant que...

When do my obligations start as a purchaser vis-à-vis the seller? Although you have already agreed to buy the property, this is not actually legally binding until you...

...les parties signent un contrat de vente (« exchange »). Autrement dit, il est important de procéder auparavant à toutes les vérifications d’usage rapidement entre l’accord préalable "offer" et la signature du contrat "exchange". Ces vérifications incluent (i) les travaux juridiques réalisés par votre solicitor, (ii) la réalisation d’une expertise immobilière approfondie qui confirme le bon état du bien immobilier, (iii) la réalisation d’une valorisation hypothécaire si vous avez recours à un prêt bancaire, etc. Ce n’est seulement qu’à la réalisation de toutes ces étapes, lorsque votre notaire confirme que tout est en règle pour la signature du contrat de vente que vous devez payer au vendeur une avance, qui normalement s’élève à 10% du prix d’achat. Seul l’échange des contrats a force contraignante sur les parties, et l’échange est réalisé par votre notaire selon vos instructions.

Lorsqu’un accord préalable est conclu et que le bien immobilier est sous offre, certaines obligations doivent être prises en compte tant par l’acheteur que par le vendeur. C’est à ce moment là que les notaires de chaque partie sont impliqués et que commence le processus de due diligence. Le droit anglais de la propriété est basé sur le concept du « caveat emptor », autrement dit l’acheteur se doit d’être vigilant. Cela signifie notamment que le vendeur n’a aucune obligation de divulguer les éléments négatifs ou problèmes relatifs au bien vendu, et c’est à l’acheteur de découvrir d’éventuels défauts. Cela peut se faire au travers de questions posées au vendeur (qui doit répondre de bonne foi) et aux autorités locales. L’acheteur va également recourir à une expertise immobilière pour vérifier structurellement le bon état du bien immobilier. Si, à un certain moment de la due diligence, l’acquéreur potentiel est amené à dépenser une somme non prévue, le prix préalablement convenu peut être renégocié pour en tenir compte. Une fois que les notaires respectifs ont fini leurs travaux administratifs, l’acheteur et de vendeur peuvent procéder à l’échange de signature, ce qui rend la transaction contraignante. Jusqu’à ce point, chacune des parties peut se désengager sans aucune conséquence. Lors de l’échange, l’acheteur paie donc 10% du prix de vente. La finalisation a lieu à une date qui convient aux deux parties, le plus souvent lorsque le vendeur peut déménager et lorsque les 90% restants du prix d’achat ont été transférés. Lors de la finalisation de la vente seulement, le titre de propriété passe du vendeur à l’acheteur.

...have exchanged contracts. Therefore, during this period between agreement and exchange, you have to move quickly to undertake all the necessary checks. This includes all the legal work carried out by your solicitor, having a survey of the property to satisfy yourself of its structural integrity, arranging a mortgage valuation if you are obtaining finance and so on. It is only once this has all been completed and your solicitor agrees it is time to exchange contracts that you submit a deposit, normally 10% of the purchase price, to the vendor Neither the purchaser nor the Seller are obliged by the offer until contracts have been formally exchanged.  Exchange of contracts is dealt with by the solicitor upon receiving authorisation from you that you are happy to proceed.

Certain obligations start as a purchaser/buyer and a seller when a price has been agreed by both parties for a property.  Ie when the property has gone "under offer".  It is at this point both the buyer's and the seller's solicitors are involved and the due diligence process begins.  English property law is based on the principle "caveat emptor" or "buyer beware".  This means that the seller is under no obligations whatsoever to disclose any negatives about a property, it is for the buyer's solicitor to discover such faults.  This is done by questions asked to the seller (which have to be answered truthfully) and to local authorities etc.  The buyer will also carry out a survey on the property to ensure it is structurally sound.  If a certain point comes up in the due diligence process that will involve the buyer spending an unexpected amount of money to overcome, the agreed price can be renegotiated to take this into account. Once the solicitor and the buyer are happy with the paperwork etc the buyer and seller will then "exchange".  This is when the transaction become legally binding.  Up until this point both the buyer and seller can pull out of the transaction with no legal consequences whatsoever.  On exchange the buyer will pay the seller 10% of the purchase price.  Completion will occur at a mutually convenient date, most often when the seller is happy to move out, and this is when the rest of the purchase monies are paid and the ownership of the property passes from the seller to the buyer.

Qu’est ce que “exchange and date of completion” (Tracey C, solicitor)

Lorsque votre notaire a achevé son analyse juridique relative au bien immobilier, il vous le signalera et vous donnera un contrat...

What is exchange and date of completion? Once the solicitor has completed the due diligence in relation to the legal aspects they will then report to you with the contract for...

...à signer, en même temps qu’une avance à payer (10% du prix de vente) lors de l’échange des signatures. Sur vos instructions, le notaire effectuera l’échange des contrats et vous demandera une date pour la finalisation de la vente. Cette date est inscrite dans le contrat lors de l’échange.  A cette date, vous recevrez les clefs de la propriété en même temps que la pleine propriété du bien

...signature and requesting the deposit payable on exchange of contracts (usually 10% of the purchase price). Upon receiving authorisation to exchange the solicitor will then deal with exchange of contracts and ask you to confirm the required completion date.   Upon exchange of contracts the agreed completion date is entered into the Contract.  The date of completion is the date upon which you will receive the keys for the property and be able to obtain possession.

2- Quels sont les frais liés à un achat immobilier ?

Quelle est la liste des coûts liés à l’achat ? ( Tracey C, solicitor)

- Legal fees – honoraires du solicitor

- Land Registry Fee – £190.00 to £910.00 selon le prix d’achat de la propriété...

What are the costs involved with a purchase?

- Legal fees – being the solicitor’s fee for work they undertake.

- Land Registry Fee - £190.00 to £910.00 depending upon the purchase price of the property...

- Search Fees – approximately £275.00.

- Stamp Duty (voir ci dessous)

- Management Agents/Landlord’s fees (in relation to leasehold properties)

Comment fonctionne le “Stamp Duty” (Tracey C, solicitor)

Stamp Duty - Land Tax  (impôt foncier) est dû pour tous les achats de propriétés excédant...

What is Stamp Duty? Stamp Duty - Land Tax is payable in relation to the purchase of all property exceeding...

£125,000.00 at the following rates:

£125,001 - £250,000               1%

£250,001 - £500,000               3%

£500,001 - £1,000,000            4%

£1,000,0001 - £2,000,000       5%

over £2,000,000                      7%

over £2,000,000

(purchased by non-natural

entity eg. company)                15%

 

Comment fonctionne la “Council Tax” (Tracey C, solicitor)

La council tax est le système de fiscalité locale utilisée par l’Angleterre pour financer les services fournis par le gouvernement local ; La base de la taxe est...

What is Council Tax? Council tax is the system of local taxation used in England to part fund the services provided by local government.  The basis for the tax is ...

l’immobilier résidentiel, avec des réductions pour les personnes seules. En 2011, la cotisation annuelle moyenne sur une propriété était de £ 1,196

...residential property, with discounts for single occupants.  As of 2011, the average annual levy on a property in England was £1,196.

Quel est le prix d’une survey? (Tracey C, solicitor)

Le prix d’une survey varie en fonction de...

What is the cost of a survey? The cost of a survey varies between...

...la taille, la valeur et le type de propriété, et commence à partir de £750.00.

...the size, value and type of property but starts at around £750.00.

 

Quels sont les services charges (Tracey C, solicitor)?

Les frais de copropriété sont établis en fonction du leashold (du bail). Ce sont les frais engagés par le landlord pour...

What are service charges? Service charges are incurred in relation to leasehold property.  These are the costs incurred by the Landlord in relation to...

...l’entretien, la réparation et l’assurance de l’immeuble. Le pourcentage du total des coûts payable en fonction de la propriété sera précisé dans le lease (le bail) et les détails seront fournis pas les solicitors (les notaires) du vendeur et vous seront divulgués avant l’échange des contrats.

...the maintenance/repair, insurance of the building of which the flat forms part.  The percentage of the total costs payable in relation to the property will be specified in the lease and details of the service charges will be provided by the seller’s solicitors and disclosed to you prior to exchange of contracts.

Quels sont les frais que je dois engager avant la signature finale et y a t il un risque? (Tracey C, solicitor)

Si vous effectuez une « survey », vous serez responsable des coûts de...

What fees will I have to pay before exchange? What can I get back if the transaction does not go through? If you instruct a survey you will be responsible for...

...l’expertise ainsi que du coût des recherches initié par votre « solicitor » et de tous les frais engagés pour le travail effectué jusqu’à la date où la transaction est annulée.

Le solicitor va généralement demander des fonds afin d’effectuer les premières recherches nécessaires avant l’échange des contrats ; Un dépôt de 10% du prix d’achat sera payable avant l’échange des contrats et sera transmis au « solicitor » du vendeur lors de l’échange des contrats. Tous les autres frais, les décaissements seront payables à la fin et un état financier avec les sommes restantes à payer sera transmis à l’acheteur avant « completion ».

Vous ne serez pas en mesure de récupérer les frais payés avant l'échange des contrats.

...the cost of the survey together with the cost of searches instigated by your solicitor and the fees payable in relation to any work carried out by your solicitor up to the date which the transaction becomes abortive.

The solicitor will usually request funds on account to enable them to request searches as these are required prior to exchange of contracts.   The deposit of 10% of the purchase price will be payable prior to exchange of contracts and will be forwarded to the seller’s solicitors upon exchange of contracts.  All other fees, disbursements will be payable upon completion and a financial statement will be provided to the purchaser prior to completion requesting the sums due.

You will not be able to recoup any costs paid prior to exchange of contracts.

3- Les questions juridiques ?

J’achète avec mon conjoint. Dois-je acheter en “Tenancy in Common” or “Joint Tenancy”? (Tracey C, fiscaliste anglaise) (Agathe A, experte patrimoniale)

La maison familiale est souvent le principal actif de la succession d'une personne et il ya beaucoup de facteurs qui sont importants pour les décisions relatives à sa propriété. La propriété peut être détenue conjointement dans l'une des deux façons...

I buy with my spouse – do I have to buy in Tenancy in Common or Joint Tenancy – What are the differences? The family home is often the principal asset of a person’s estate and there are many factors which are material to decisions as to its ownership. These notes are intended to assist in considering the alternatives. Property may be owned jointly in one of two ways...

JOINT TENANCY :

...Chaque propriétaire détient le bien par part égales ; au décès de l’un, le bien revient au conjoint survivant. Chacune des parties peut vendre le bien à tout moment et dans ce cas le produit de la vente est divisé en parts égales. Cette forme de copropriété est très utilisée par les couples mariés mais n’est pas conseillé pour ceux qui ont un enfant d’une union précédente (Tracey.C)

Même si le bien ne peut être vendu sans l’accord de tous, chacun est réputé propriétaire du tout. Il en résulte qu’au décès de l’un des joint tenants, le bien reste pour la totalité de sa valeur la propriété du survivant. Elle n’apparaîtra pas dans le patrimoine du défunt et ne pourra donc pas se transmettre aux héritiers. Toutefois, il peut y avoir une fiscalité successorale si les co-tenants ne sont pas mariés ou liés par un civil partnership (Agathe A)

...Each owns the property equally and they can only deal with it jointly. On the death of one, the whole accrues automatically to the survivor. Either party can call for the sale of the property at any time in which case the proceeds of sale are divided into equal shares  This form of joint property ownership is popular with married couples but may not be suitable if either of you has children from a previous relationship whom you would want to benefit under your will.

TENANTS IN COMMON :

...Chaque personne a une part, qui peut être utilisée individuellement, mais en terme généraux, un locataire en commun ne peut pas déposséder ou exiger le loyer de l’autre. Les actions sont divisées selon un accord entre les parties, par exemple 50/50, 70/30, et la part d’une partie décédée ne va pas automatiquement au survivant, elle doit être laissée par testament.  Pour protéger vos intérêts, un acte de fiducie doit être établi pour indiquer les actions précises en cause. L'acte de fiducie ne s'applique qu'à la propriété elle-même et non le contenu et est seul applicable le jour où elle est effectivement signée. Ce mode de détention du bien peut être approprié dans les situations suivantes :

. Lorsque le prix d'achat est inégalement réparti par les parties
• Lorsque les propriétaires ne sont pas mariés
• Lorsque les propriétaires ont des enfants d’une union précédente
• Lorqu'il y a des impacts relatifs à la planification successorale (Tracey C)

C’est le système de l’indivision. Chaque co-indivisaire a une part définie. Chacun peut exercer ses droits sur sa part, l’hypothéquer, la céder ou la transmettre par voie de succession (Agathe A)

...Each owns a share, which can be dealt with individually, but in general terms, one tenant in common cannot dispossess or demand rent from the other. The shares are divided according to agreement between the parties e.g. 50/50, 70/30, and a deceased party’s share does not pass automatically to the survivor; it has to be left by Will.  In order to protect your interests, a Deed of Trust should be drawn up to state the precise shares involved.  The Deed of Trust only applies to the property itself and not the contents and is only applicable on the day it is actually signed.  This method of holding the property can be appropriate in the following situations:

  • Where the purchase price is contributed to unequally by the parties
  • Where the owners are not married to each other
  • Where the owners may wish children or relatives from a previous relationship to benefit under their wills
  • Where there are considerations relating to Inheritance Tax planning

Qu’est ce qu’un leashold et freehold ?(Lindsay S, fiscaliste anglaise) (Agathe A, experte patrimoniale)

Leasehold or freehold?

signifie que vous avez le droit d’occuper un bien...

means that you have the right to occupy a property for...

...pour une période de temps déterminée, mais vous ne possédez pas le bâtiment lui-mêmeLeasehold.

...a set period of time (the length of the lease), but do not own the building itself. The advantage of owning property freehold, or having a share in the freehold of a property is that you are either totally in control, or have a say of what happens with the building, and in the latter case any repairs or service charges.

Leasehold

More than 2m people own a property on a leasehold basis, where they own the right to occupy, but not the building itself.

But thanks to changes made over the past decade, they have the right to get together with their neighbours and buy the landlord out, so owning the property together and exercising real control over their lives.

If you 'buy' a leasehold flat, you don't actually own the property. All you own is the right to live there for a specified period of time - however much time remains on the lease. Many leases are granted on a 99-year term while some run for 999 years. Most banks and building societies are happy to lend on property that has at least 75 years unexpired on the lease.

If you own a leasehold property, you only own it for a fixed period of time. You’ll have a legal agreement with the landlord (sometimes known as the ‘freeholder’) called a ‘lease’. This tells you how many years you’ll own the property. When the lease comes to an end, ownership of the property returns to the landlord. Most flats are leasehold. Houses can be leasehold too and usually are if they’re bought through a shared ownership scheme.

Your responsibilities :

Your lease will tell you what conditions you’ve agreed to. For example:

  • if you need permission to make alterations
  • how much you’ll have to pay to maintain the property
  • if you or your landlord have responsibility for repairs and dealing with noisy neighbours

If you don’t follow the conditions of the lease, you might be taken to court and be ordered to pay for any damage. The court may also take away your lease.

You have the right to:

Share of freehold

In recent years the option to become a share of freehold owner has become much easier. This allows you to own your flat outright. Essentially it works by the owners of leasehold flats buying the freehold off the freeholder and then all owning a share of it.

Your property will still be owned leasehold but the new freehold organisation can grant new leases of long length, say 999 years, with a peppercorn ground rent.

This is preferable for technical reasons to owning a flat freehold, which causes problems with insurance companies and mortgage lenders.

Once you have a share of freehold flat you will then have a share in the common areas of the building - roof, walls, stairs and hallway - and be partly responsible with the other commonholders for the upkeep of those areas.

Previously, most flats were owned on a leasehold basis. This meant they were held on long leases that run for 99 years. After that their ownership reverts to the landlord of the building the flat is in, who pays no compensation to the tenant.

Leaseholders can also be prey to landlords who may demand exorbitant management fees, charge for building insurance at vastly inflated rates and threaten to evict anyone who refuses to pay up. Landlords can also stop leaseholders selling their flats.

Buying a property's freehold is a legal process and will require solicitors. The best way to find out more is to visit Government-funded Lease which gives free advice.

What happens in share of freehold  ?

Under the new rules, upkeep of all the common areas of a building is the responsibility of the shared freeholders. The idea is that an association is set up to manage the communal areas of the building. Flat owners who do not want to get involved in the extra work this may involve can appoint a managing agent.

Share of freehold can work out cheaper as owners will not be prey to the over-charging endemic in the leasehold sector. They will be able to negotiate their own service fees with cleaners, find the best-value buildings insurance and get a better price for building repairs than landlords often do.

The price of a share of freehold flat could well be higher than a leasehold one, but any difference is likely to be small unless a leasehold flat has a short lease remaining. This would come from the fact that leaseholds dwindle over the years and so the nearer they get to the end, the less they are worth.

  • Leasehold et Freehold (Agathe)

Acheter une propriété en leasehold, c’est être propriétaire (tenant) à durée déterminée avec les droits attachés à la propriété immobilière : droit d’usage et de jouissance, de vendre le bien pendant la durée et de le transmettre par voie de succession.

 Le lease définit les droits et obligations du landlord et du tenant. Il répartit la charge des réparations et maintenance, des taxes, fixe les modalités d’obtention des autorisations pour réaliser des travaux, louer ou vendre, détermine l’usage et la destination des lieux…

 A l’expiration de la durée, le bien revient au Landlord, propriétaire du freehold. Toutefois, pour garantir la valeur du bien dans le patrimoine, il est possible d’acheter des années supplémentaires, extension of lease. De même, un Loi récente a institué le enfranchisement qui permet de contraindre le landlord à vendre le freehold.

La formule « leasehold + share of freehold » est un peu différente. Ici, le freehold d’un immeuble divisé en appartements est détenu par une société dont les seuls associés sont les propriétaires des appartements en leasehold. Autrement dit, ils sont à la fois landlord et tenant. L’organisation est très comparable à celle de la copropriété.

Quelle est la loi successorale applicable sur le plan civil ? (Agathe A, experte patrimoniale)

En cas de décès, la loi successorale applicable sur le plan civil est celle du pays dans lequel l’immeuble est situé. Au UK n’y a pas d’ordre de succession obligatoire, ni de réserve héréditaire. C’est la volonté du pré-mourant exprimée dans un testament qui prime.

A défaut de testament, la loi prévoit bien sûr des dispositions supplétives mais qui ne seront pas nécessairement celles de choix. De plus l’absence de testament rend la transmission au bénéficiaire beaucoup plus compliquée et longue en termes de procédure.

La profession de notaire chargée de la dévolution des successions n’existe pas au Royaume Uni. Ce sont donc les Cours et Tribunaux qui sont chargés de répartir les biens selon la procédure du Probate. La Cour vérifie la validité de la forme du testament.

La rédaction d’un testament est donc largement recommandée. Ce sont les solicitors (avocats) qui se chargent de la rédaction des testaments. En général, les firmes de solicitors qui s’occupent de l’acquisition des biens immobiliers possèdent également un département « Estate ».

Qui hérite de mon bien immobilier à mon décès ? (Lindsay S, fiscaliste anglaise)

Who inherit from my property when I die  ? If at the time of your death you are French resident, then all your worldwide assets (except for immoveable assets) are subject to the forced heirship rules.  If you are not domiciled in France, those rules only apply to real property located in France.

The rights attach only to a share of the estate, known as the reserved portion.  The rest of the estate is known as the disposable portion; this portion can pass according to the deceased’s protected heirs.

4- Les questions fiscales ?

Puis je déduire mes intérêts d'emprunt de mes revenus ? (Lindsay S, fiscaliste anglaise)

Can I deduct the loan interest from my income tax? ( main residence, second home…) You can only deduct interest from income tax if the loan is secured on a rental property.

Je loue mon bien immobilier ? comment suis-je taxé et quels frais puis-je déduire ? (Lindsay S, fiscaliste anglaise) (Agathe A, experte patrimoniale)

Normalement, l’agent immobilier doit opérer une retenue à la source de...

I rent my property : how am I taxed ? Can I deduct fees ? You are taxed in the country where the property is situate under their domestic law ; you may also be taxed in the UK (if the property is situate outside the UK) if you are taxed in the UK on the arising basis.

Deductions can include interest, management fees, repairs, utilities, insurance, cleaning, redecoration etc.

- letting agents’ fees

- legal fees for lets of a year or less, or for renewing a lease for less than 50 years

- accountants’ fees

- buildings and contents insurance

- interest on property loans

- maintenance and repairs to the property (but not improvements)

- utility bills such as gas, water and electricity

- rent, ground rent, service charges

- Council Tax

- services you pay for, such as cleaning or gardening

- other direct costs of letting the property, such as phone calls, stationery and advertise.

Paiement de l’Impôt :

... 20 % sur les loyers nets et transférer cette somme auprès de l’Autorité Fiscale anglaise (HMRC).

Toutefois, la retenue à la source de 20% n’est pas forfaitaire pour les personnes physiques qui restent redevables de l’impôt sur le revenu au taux marginal le cas échéant. Au contraire, une société étrangère détenant de l’immobilier au UK n’est imposable qu’au taux forfaitaire de 20%.

Attention, les revenus locatifs perçus en Angleterre seront en général également imposables dans le pays de résidence du propriétaire, sous réserve des Conventions fiscales applicables. C’est le cas notamment en France où les revenus locatifs UK devront aussi être portés dans la déclaration de revenus en France L’impôt acquitté au UK viendra en déduction de l’impôt dû en France.

Qu'est ce que le Non-Resident Landlord Scheme et le Self Assessment Return ? (Agathe A, experte patrimoniale)

Le Non-Resident Landlord Scheme permet d’éviter la retenue à la source et de payer l’impôt uniquement au moment du dépôt de la déclaration fiscale et de réaliser de la trésorerie.

Pour bénéficier de cette option, il faut remplir le formulaire édité sur le site de www.hmrc.com. Il se peut que cette possibilité soit conditionnée au fait d’avoir un agent immobilier chargé du recouvrement des loyers. Les conditions d’éligibilité sont assez simples :

-          Ne pas avoir de dette fiscale au UK

-          Avoir ses affaires en ordre au UK

-          Ne pas envisager être redevable d’autres revenus au UK dans l’année

Self Assessment Return (Déclaration Fiscale)

Si le NRLS est obtenu, il convient de remplir et déposer un Self Assessment Return pour chaque exercice.

L’année fiscale au UK commence le 6 Avril d’une année pour finir le 5 Avril de l’année suivante.

La déclaration devra être déposée au plus tard le :

-          31 Octobre 2011 si elle est adressée par voie postale

-          30 Janvier 2012 si elle déposée online www.hmrc.gov.uk

 

Mon bien est-il soumis au plus-values immobilières? (Lindsay S, fiscaliste anglaise) (Agathe A, experte patrimoniale)

La plus value est exonérée si le bien...

Do I have to pay capital gains on my property ? If the property is your main residence then the whole of the gain or a proportion of it will be exempt from UK capital gains tax.  An election may be required if you own more than one property.  Time limits apply to elections.

"if you sell your main home you're usually entitled to Private Residence Relief on any gain you make which means there's no tax to pay"

Typical types of property you might pay Capital Gains Tax on include:

- a property that you've bought as an investment, for example a buy-to-let property

- a second home, for example a holiday home in the UK or overseas

- business premises, such as a shop or a factory and, such as agricultural land (Lindsay)

...constitue la résidence principale. La plus value est également exonérée si le propriétaire vendeur personne physique n’est pas résident au UK. Dans les autres cas, la plus value sera imposée au taux de 18% ou de 28%.

En revanche, pour les sociétés non résidentes UK, la plus value peut être imposable dans certains cas. Elle peut être également imposable dans le pays de résidence du propriétaire. Notamment, depuis le 1er Janvier 2010, la plus value devra être réintégrée à la déclaration fiscale en France et fera l’objet d’une imposition en France.

 

Fiscalité successorale et testament sur un bien immobilier au UK? (Agathe A, experte patrimoniale)

Le décès du propriétaire d’un bien immobilier, même non résident UK, entraîne le paiement de droit de succession au taux fixe de 40% de IHT après déduction d’un abattement de £325,000 (nil rate band).

La transmission entre époux est exonérée de IHT sauf transmission d’un UK domiciled vers un non UK domiciled (dans ce cas l’abattement est limité à £55k + l’abattement général de £325k). Si la transmission est en faveur du conjoint survivant, le IHT sera donc du au 2ème décès et deux nil rate bands pourront être déduit de la base taxable.

A titre d’exemple, admettons que la valeur du bien soit de £1,000,000 :

-            Abattement de £325,000 x 2transmis en franchise de IHT

-            Solde imposable IHT £350,000 x 40% = £140,000 de IHT

Le moyen de diminuer l’exposition IHT est soit de souscrire une assurance décès afin de couvrir le montant de l’impôt ou d’acquérir au moyen d’un financement, les droits de succession n’ayant vocation à s’appliquer que sur la valeur nette du bien.

Testament

En cas de décès, la loi successorale applicable sur le plan civil est celle du pays dans lequel l’immeuble est situé. Il n’y a pas d’ordre de succession obligatoire, ni de réserve héréditaire. C’est la volonté du pré-mourant exprimée dans un testament qui prime.

A défaut de testament, la loi prévoit bien sûr des dispositions supplétives mais qui ne seront pas nécessairement celles de choix. De plus l’absence de testament rend la transmission au bénéficiaire beaucoup plus compliquée et longue en termes de procédure.

La profession de notaire chargée de la dévolution des successions n’existe pas au Royaume Uni. Ce sont donc les Cours et Tribunaux qui sont chargés de répartir les biens selon la procédure du Probate. La Cour vérifie la validité de la forme du testament.

La rédaction d’un testament est donc largement recommandée. Ce sont les solicitors (avocats) qui se chargent de la rédaction des testaments. En général, les firmes de solicitors qui s’occupent de l’acquisition des biens immobiliers possèdent également un département « Estate, Will and Probate ».

5- Le financement ?

Comment puis - je obtenir un prêt et quelles sont les différentes options de prêts immobilier (Peter S, mortgage broker) ?

Vous devez passer par un broker qui s'adressera à différentes banques pour vous obtenir la meilleure solution possible.

Vous avez une variété de prêts hypothécaires, votre première décision est de choisir entre un prêt in fine «  interest only »  ou un prêt amortissable « repayment mortgage »...

What are the different Mortgages options ? : You have a variety of expat mortgages to choose from. Your first decision is between either an interest only mortgage or a repayment mortgage

What is an interest only mortgage ?

...vous payez uniquement les intérêts de votre prêt chaque mois ; L’encours reste le même pendant toute la durée du prêt, vous remboursez le capital à l’échéance.

...with an interest only mortgage, you pay, as the name suggests, the interest only to your mortgage lender every month.

What is a repayment mortgage ?

...vous payez chaque mois les intérêts et une partie du capital de votre prêt. Vos paiements sont donc plus élevés qu’avec un prêt « interest only » mais vous n’aurez pas à rembourser le capital à l’échéance.

...every month your payment to the mortgage lender covers all of the interest and part of the capital. This means your outstanding mortgage balance reduces every year. Your monthly payments to the lender are higher than with an interest only mortgage

 

Quelles sont les différentes options de taux d'intérêts ? (Peter S, mortgage broker)

Une fois que vous avez choisi le type de prêt, vous devrez décider comment vous souhaitez que votre intérêt soit calculé les premières années...

What are the different interest rate options ? : Once you have decided if a repayment or interest only mortgage is the best option for you, you will need to decide how you'd like your interest calculated in the first few years...

Exemple de taux d’intérêts :

Fixed rate mortgage, Base rate tracker mortgage, Discounted rate mortgage, Variable rate mortgage...

 

Comment puis-je rapatrier des fonds en dehors du UK pour financer mon bien immobilier ? ( Lindsay S, fiscaliste anglaise)

How can I repatriate funds that are outside the UK to buy my property ? Care must be taken when transferring funds to the UK as they could be taxed...

Cash balances as at the date of taking UK residence are regarded as capital and should be placed in a specific account and care taken to ensure that other monies, such as income, are not added.

Remittance basis user et utilisation de collateral offshore pour l’acquisition d’un bien immobilier UK ? ( Agathe A, experte patrimoniale)

Des revenus et plus values étrangers peuvent être utilisés à titre de gage collatéral adossé à un emprunt destiné à l’acquisition d’un bien immobilier. L’Administration fiscale Britannique (HMRC) a clairement indiqué que cette opération de nantissement ne constitue pas une  remittance.

En revanche, si ces plus values et revenus étrangers sont utilisés pour payer les intérêts de l’emprunt, ceci sera considéré comme une  remittance  et les sommes seront donc taxables.

Il en sera de même, si les plus values et revenus étrangers sont utilisés pour rembourser le principal ou si en cas de défaut, l’établissement prêteur exerce sa garantie.

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